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S’informer en amont sur le marché immobilier

Les acteurs du Marché

Le marché immobilier marocain est un marché en plein développement. Vous trouverez de nombreux acteurs dont certains plus professionnels et plus expérimentés que d’autres !
Il existe des agences ou des réseaux d’agences immobilières, des intermédiaires informels «samsars» et des promoteurs immobiliers dans les principales villes du royaume.
Recourir aux services de professionnels vous permettra de sécuriser votre transaction, et de bénéficier d’un accompagnement de qualité tout au long de votre achat.

Quel bien immobilier choisir ?

Bien ancien ou neuf ?

Une large gamme de produits existe notamment dans les villes principales du Maroc. Ces dix dernières années, de nombreux programmes immobiliers de résidences principales ou secondaires ont vu le jour.
A vous de choisir entre l’achat d’un bien ancien ou dans un programme immobilier neuf. Plusieurs promoteurs proposent des biens de différents standings. Il est important de préciser que la classification haut standing, luxe, moyen standing relève de la seule appréciation du promoteur et qu’aucune classification légale n’est pour l’instant effective.

Achat sur plan ?

Certains promoteurs peuvent également proposer un achat sur plan selon la loi VEFA (bas de page).

Bien titré ou Moulkia ?

Sachez que les biens immobiliers, notamment dans les villes, sont enregistrés auprès de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) et disposent donc d’un titre foncier, définitif et inattaquable.
Cela étant, il existe des biens qui ne sont pas immatriculés, il s’agit des biens Moulkia non inscrits à la Conservation Foncière. Il est donc impératif de se faire conseiller avant d’envisager l’acquisition d’un bien non titré.
Il est possible toutefois de faire procéder à l’immatriculation d’un bien Moulkia, mais la procédure est assez longue et peut se révéler coûteuse.

Les villes

Le Maroc connait un développement immobilier important depuis une dizaine d’années, dans toutes les grandes villes mais également dans les villes moyennes. L’offre s’est ainsi diversifiée.
Casablanca, la capitale économique est l’épicentre du marché immobilier suivie par Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir, Fès, Oujda….
Marrakech, Tanger, Agadir, Fès, Essaouira, Ouarzazate sont aussi prisées par une clientèle étrangère à la recherche d’exotisme et de résidences secondaires.

Le prix

Il n’existe pas de baromètre officiel de prix au m² par ville et par quartier.
Le seul baromètre existant est l’Indice des Prix des Actifs Immobiliers (IPAI) publié chaque trimestre par l’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) et Bank Al-Maghrib. Cet indice donne une l’évolution globale des prix dans le secteur immobilier par ville ainsi que l’évolution du volume des transactions.
Pour plus d’infos, consultez le site web www.bkam.ma
Les agences immobilières, bien implantées sur le terrain, sont donc le seul moyen d’avoir une connaissance précise quant aux prix pratiqués selon les quartiers.

Loi VEFA
La loi n°44-00 sur la VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) encadre l’achat sur plan. L’achat sur plan se réalise par la signature de deux contrats distincts.

  • Signature d’un contrat préliminaire

Après achèvement des fondations de la construction du rez-de-chaussée (article 618-5), l’acheteur et le vendeur signent un contrat préliminaire devant le notaire ou le professionnel. Ce contrat comprend des mentions obligatoires telles que l’identité des parties, le numéro et la date de l’autorisation de construire, le prix de vente définitif du logement acheté, les modalités de paiement, le délai de livraison…
Les modalités de paiement sont fixées par la loi (article 618-6) comme suit :

    • 1er versement lors de l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction du rez-de-chaussée
    • 2ème versement lors de l’achèvement des gros œuvres
    • dernier versement lors de l’achèvement des travaux de finition

Toutefois, la loi laisse la possibilité aux parties de fixer des modalités de paiement différentes à l’exception suivante : aucun paiement ne peut avoir lieu avant la signature du contrat préliminaire de vente (article 618-8).

En contrepartie, le vendeur :

    • constitue au profit de l’acquéreur une caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas échéant, une assurance afin de permettre à l’acquéreur de récupérer les versements en cas de non application du contrat
    • établit un cahier des charges de construction précisant la consistance du projet, sa désignation, la nature des prestations et des équipements de l’immeuble à réaliser et les délais de réalisation et de livraison
  • Signature du contrat définitif

Le vendeur informe l’acheteur dans les 30 jours suivant l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le contrat définitif est conclu après le versement intégral du prix par l’acheteur.
Le transfert de la propriété est effectif lors de la conclusion du contrat définitif.
En cas de résiliation du contrat par l’une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente.

  • Pénalités de retard (article 618-12)

L’acheteur peut s’exposer au paiement de pénalités en cas de retard dans les paiements. Cette indemnité ne peut excéder 1% par mois de la somme exigible, sans toutefois dépasser 10% par an.
Le vendeur peut s’exposer au paiement de pénalités en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis.
Il est passible d’une indemnité de 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10 % par an.